Imóveis de posse em Floripa: entenda a história e os cuidados necessários

Florianópolis consolidou-se como um dos destinos mais cobiçados do país, posicionando-se no topo do ranking nacional de valorização imobiliária no segmento de alto padrão. Atraídos pela qualidade de vida, segurança e praias paradisíacas, compradores de fora do estado frequentemente se deparam com uma particularidade local que gera estranheza: a quantidade de imóveis comercializados apenas por meio de “contratos de posse” ou escrituras de posse. Para quem está habituado ao rigor dos registros imobiliários tradicionais de grandes metrópoles, negociar um terreno ou residência sem a matrícula definitiva pode parecer um risco inaceitável. Contudo, no mercado local, essa é uma prática histórica e cultural. Compreender as raízes dessa realidade e as ferramentas jurídicas disponíveis para a regularização é o primeiro passo para transformar o que muitos veem como um entrave em uma aquisição viável.

Resumo rápido

• Até maio de 2005, ilhas oceânicas pertenciam integralmente à União no Brasil.
• Emenda Constitucional 46/2005 excluiu da União ilhas com sede de município.
• Terras públicas não podem ser adquiridas por usucapião, por lei federal.
• Existem três vias para regularizar posse em Florianópolis: REURB, usucapião extrajudicial e judicial.
• Em Florianópolis, o programa Floripa Regular gerencia os pedidos de REURB.

A explicação histórica

Até meados de maio de 2005, vigorava no Brasil um entendimento constitucional rigoroso: todas as ilhas oceânicas pertenciam integralmente à União. Como a maior parte de Florianópolis está situada na Ilha de Santa Catarina, quase a totalidade de suas terras era considerada bem público. Por lei, terras públicas não podem ser adquiridas por usucapião, o que impediu, por décadas, a emissão de escrituras públicas tradicionais para milhares de moradores.

Essa barreira jurídica só foi superada com a Emenda Constitucional n° 46/2005, que excluiu do domínio da União as ilhas que abrigam sedes de municípios, mantendo apenas as áreas de marinha.

 No entanto, as décadas de restrição consolidaram uma forte cultura de transmissão informal de propriedades por meio do chamado “Contrato de Gaveta” (cessão de direitos de posse).

Soma-se a isso o isolamento geográfico histórico de antigas vilas de pescadores e distritos distantes do Centro, onde o parcelamento do solo era feito de forma familiar, baseado na tradição oral. Como o mercado local sempre validou e transacionou essas posses de forma fluida, o hábito persistiu até os dias atuais, mesmo em áreas de altíssima valorização.

Os tipos de imóvel e as vias para a regularização da posse

A posse pode ocorrer em (i) terreno particular sem registro ou com parcelamento não regularizado do lote; e (ii) terreno de marinha, ainda sob domínio da União. Cada um tem requisitos e procedimentos próprios para a regularização, que devem ser cuidadosamente avaliados antes da aquisição, pois, em alguns casos, podem haver restrições ambientais, urbanísticas, jurídicas, dentre outras que impeçam a pretensão.

Terreno particular sem registro 

A seguir traremos algumas considerações gerais sobre o tipo mais comum de posse, a que ocorre em terreno particular sem registro.

Adquirir um imóvel de posse exige uma auditoria jurídica (due diligence) cirúrgica. Como não há matrícula no Registro de Imóveis (RGI), esse processo é a garantia de que seu investimento não se transformará em litígio. Uma investigação de excelência deve cobrir quatro pilares essenciais:

• Auditoria da cadeia possessória: análise sucessiva de todos os contratos anteriores. A linha do tempo entre os antigos possuidores deve ser contínua e sem interrupções.

• Diagnóstico socioambiental e urbanístico: cruzamento das coordenadas do terreno com as cartas de zoneamento da cidade, garantindo que o imóvel não esteja em Áreas de Preservação Permanente (App) ou Terrenos de Marinha sob influência da União, o que poderia inviabilizar a regularização.

• Investigação de passivos (contenciosos): emissão de certidões negativas em âmbito municipal, estadual e federal, nas esferas Cível, Trabalhista e Fiscal em nome de todos os envolvidos na cadeia de posse, blindando o comprador contra penhoras, disputas familiares ou inventários pendentes.

• Validação da posse qualificada: verificação de provas históricas de consumo (faturas da Celesc, Casan e espelhos de IPTU) que atestem o tempo de posse mansa, pacífica e ininterrupta exigido por lei. 

O resultado é um Relatório de Risco, que servirá como balizador sobre a plausibilidade da aquisição, oferecendo ao investidor uma análise técnica e realista sobre a viabilidade de converter essa posse em propriedade definitiva.

A documentação reunida deverá ser analisada conforme:

1. a espécie de usucapião;
2. a possibilidade de soma das posses;
3. a existência de justo título;
4. a boa-fé;
5. a natureza pública ou privada da área;
6. eventuais interrupções ou oposições.

Os caminhos legais para conquistar a matrícula definitiva 

O objetivo final deve ser sempre a conversão da posse em propriedade plena. 

Atualmente, existem três vias no cenário jurídico catarinense:

• REURB (Regularização Fundiária Urbana)

Amparada pela Lei Federal n° 13.465/2017, a REURB revolucionou a regularização fundiária ao permitir que o trâmite seja feito diretamente pela via administrativa. Para o público de alto padrão, existe a possibilidade de aplicação da modalidade REURB-E (Interesse Específico), voltada a proprietários que não se enquadram em critérios de baixa renda, desde que o imóvel esteja inserido em núcleo urbano informal. Em Florianópolis, o programa municipal Floripa Regular gerencia esses pedidos.

• Usucapião extrajudicial

Previsto no Código Civil, é a declaração de propriedade baseada no tempo de posse com ânimo de dono. Caso o imóvel não atenda aos critérios temporais ou urbanísticos da REURB, o usucapião extrajudicial (realizado diretamente no Registro de Imóveis competente) surge como alternativa, desde que todos os confrontantes concordem e a documentação esteja adequadamente reunida.

• Usucapião Judicial 

Também é possível optar diretamente pelo usucapião judicial ou, caso haja litígio entre herdeiros, contestação de vizinhos, oposição do poder público ou se a cadeia de documentos apresentar lacunas que impossibilitem o cartório de atuar, essa via torna-se obrigatória. O processo corre perante as Varas Cíveis da comarca de Florianópolis e exige ampla produção de provas e perícia técnica.

Nossa equipe acompanha o investidor desde a análise inicial da cadeia possessória até o desenho da melhor estratégia de regularização, transformando a complexidade burocrática em tranquilidade e rentabilidade.

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O que está confirmado: até maio de 2005 ilhas oceânicas pertenciam à União, o que impedia usucapião em Florianópolis. A Emenda Constitucional 46/2005 mudou isso. Hoje existem três vias de regularização: REURB (via Floripa Regular), usucapião extrajudicial e usucapião judicial, cada uma com requisitos próprios de documentação e situação jurídica do imóvel.

Perguntas frequentes sobre Florianópolis

O que é imóvel de posse em Florianópolis?

É um imóvel comercializado sem matrícula definitiva no Registro de Imóveis, apenas por contrato de posse ou cessão de direitos. Essa prática é histórica em Florianópolis por conta da restrição legal que existiu até 2005, quando ilhas oceânicas pertenciam à União e não podiam ser usucapidas.

Por que existem tantos imóveis de posse em Florianópolis?

Até maio de 2005, a Constituição considerava as ilhas oceânicas propriedade da União, o que incluía a maior parte de Florianópolis. Como terra pública não pode ser usucapida, gerações de moradores transmitiram imóveis por contratos informais, hábito que persiste mesmo após a Emenda Constitucional 46/2005 liberar essas áreas.

Quais são os caminhos legais para regularizar um imóvel de posse?

São três: REURB, prevista na Lei Federal 13.465/2017 e tramitada de forma administrativa pelo programa Floripa Regular em Florianópolis; usucapião extrajudicial, feito no Registro de Imóveis competente; e usucapião judicial, obrigatório em caso de litígio ou documentação incompleta.

Que documentos preciso auditar antes de comprar um imóvel de posse?

É preciso auditar a cadeia possessória completa, o zoneamento urbanístico e ambiental do terreno, certidões negativas cível, trabalhista e fiscal de todos os envolvidos, e provas de posse mansa e pacífica, como faturas da Celesc, Casan e IPTU.

É seguro comprar imóvel de posse em Florianópolis?

Pode ser seguro desde que haja auditoria jurídica cirúrgica antes da compra, cobrindo cadeia possessória, diagnóstico socioambiental, investigação de passivos e validação da posse. Sem essa análise, o comprador corre risco de litígio, já que o imóvel não tem matrícula no Registro de Imóveis.

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